Jonas ist ein Verbrecher. Ein unauffälliger. Er, der da sitzt wie ein völliger Durchschnitts-Typ. Um die 30, sportlich, mittelgroß. Braunes Shirt, dunkelblaue Jeans. Das iPhone in der einen, ein Glas Leitungswasser in der anderen Hand. Er, der eigentlich anders heißt, aber anonym bleiben muss. Schließlich tut er Illegales. Jeden Tag, rund um die Uhr.
Es ist Ende Juni, Jonas sitzt auf einer Bierbank im Garten eines Einfamilienhauses im Münchner Nordwesten. Ein weißes Tor versperrt die Einfahrt, Besucher werden vom schnappenden Bellen eines Hundes begrüßt. Hinterm Haus ist es gemütlich. Der Efeu hat die Garage erobert, unzählige Seerosen thronen auf dem kleinen Teich. Dort ein Rechen, hier eine Leiter und überall verwitterte Blumentöpfe. Gepflegte Nachlässigkeit. Hier lebt Jonas. Es ist nicht sein Haus, sondern das seines Vaters. Jonas führt in einer separaten Wohnung im selben Haus ein WG-Leben – obwohl er selbst eigentlich drei Wohnungen in München besitzt. Dort möchte er nicht leben. Denn er lebt von ihnen. Zwei vermietet er ganz legal. Die dritte bietet er bei Airbnb an. Das ganze Jahr über. Das ist verboten.
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Es geht also um einen Konflikt, den viele nicht als solchen empfinden: Privatleute vermieten ihre Wohnung über Online-Plattformen als Ferienwohnung, Touristen freuen sich über die oft günstige Alternative zum Hotel. Klingt nach einer Win-Win-Situation für den Verbraucher – und ist es doch nicht. Wo Wohnraum ohnehin schon Mangelware ist, verlieren: die Mieter. Deshalb versucht die Stadt, der Lage wieder Herr zu werden. Und deshalb gibt es Menschen, die von Berufs wegen gegen die Hobby-Hoteliers vorgehen.
Menschen wie Elke Englisch. Der Weg in das karg eingerichtete Büro der 53-Jährigen führt über sparsam beleuchtete Gänge und glänzendes Linoleum. Der beißende Duft von Putzmittel steigt in die Nase. Ein paar Schritte durchs Vorzimmer, ehe man von einer zierlich-forschen Person begrüßt wird. Englisch ist bei der Stadt München angestellt. Genauer: Sie ist beim Amt für Wohnen und Migration in der Abteilung Wohnraumerhalt stellvertretende Abteilungsleiterin. Elke Englisch ist das, was man Chef-Fahnderin nennt. Sie sucht mit ihrer Abteilung nach Wohnraum, der nicht als solcher genutzt wird. Wohnraum, in dem zum Beispiel ein Büro oder eine Physiotherapiepraxis eingerichtet ist. Verdeckt dürfen ihre Mitarbeiter allerdings nicht ermitteln, weil es sich formal nur um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Stattdessen fahren sie in die Stadtteile, klingeln an Haustüren, sprechen mit Nachbarn, recherchieren im Internet und nutzen Hinweise aus den Bezirksausschüssen. Außerdem tauschen sie sich mit anderen Stellen bei der Stadt aus, zum Beispiel dem Referat für Stadtplanung und Baurecht.
All das soll helfen, Menschen wie Jonas zu finden. Und ist – vorsichtig formuliert – sehr schwierig.
Seine erste Wohnung kauft Jonas schon mit 21 Jahren. 40 Quadratmeter, 64 000 Euro. „Das waren noch die guten Zeiten“, schwärmt er. Er sucht günstigen Wohnraum – und profitiert davon, dass die Münchner Miet- und Immobilienpreise beinahe täglich anziehen, davon, dass Wohnraum immer knapper wird. Diese, seine erste Wohnung, ist seit fünf Jahren ganz legal vermietet. 2013 legt er nach, mit zwei weiteren Eigentumswohnungen – alle drei zum Großteil durch Bankkredite finanziert. Ein Kleinwenig half der Papa. „Wertanlagen“ nennt Jonas sie. Investitionen in eine finanziell sorgenfreie Zukunft.
Die dritte Wohnung kauft er mit der Absicht, sie über das Internet an Touristen zu vermieten. 30 Ikea-bemöbelte Quadratmeter, im Internet schlicht aber praktisch präsentiert. Bahn, Supermarkt, Waschsalon, Bäcker – alles ums Eck, schreibt er in seiner Anzeige. Die Wohnung ist für die kommenden Monate bereits ausgebucht. Im Schnitt 1000 Euro nimmt Jonas monatlich mit ihr ein. Mehr als 33 Euro pro Quadratmeter. Während des Oktoberfests sind es sogar 1600. „Das ist vielleicht noch zu wenig“, sagt Jonas.
Spätestens in 15 Jahren möchte er weniger oder gar nicht mehr arbeiten müssen – vielleicht nur 25 statt 50 Stunden pro Woche. Zeit haben für „etwas Wertvolles, etwas Kostbares“, wie er sagt. Zeit zum Wandern und Skifahren, zum Fußballspielen, zum Weiterbilden oder um Freunde im Biergarten zu treffen.
Die Behördensprache hat ein sperriges Wort für das gefunden, was Jonas tut: Zweckentfremdung. Das Zweckentfremdungsrecht gilt in München seit 1972 und besagt grob, dass man mit Wohnraum nichts anderes machen darf, als ihn zu bewohnen. Unter diese Satzung fallen alle Immobilien, die baurechtlich als Wohnraum gewidmet sind, Ausnahmen gibt es kaum. Seit einigen Jahren häufen sich allerdings die Fälle, in denen Eigentümer und Mieter ihre Wohnungen übers Internet anbieten. Aber: Maximal die Hälfte des Wohnraums darf in kurzen Intervallen an Zweite vermietet werden. Langfristige Vermietung der gesamten Wohnung, also Untervermietung, ist juristisch einwandfrei. Ebenso: das 14 Tage währende, lukrative Geschäft zur Wiesn.
Was nicht erlaubt ist: den Wohnraum dauerhaft zur Ferienwohnung umzugestalten. So wie Jonas es macht.
Im Büro von Elke Englisch stapeln sich Akten auf dem Schreibtisch. Gesetzestexte in dicken, roten Einbänden stehen im Regal, auf einem Schränkchen eine einfache Kaffeemaschine. Ein paar Pflanzen, eine große Pinnwand, ein alter Flachbildschirm auf dem Schreibtisch. Neben der Tür ragt ein Olympiaturm aus Papier zur Decke. Die Atmosphäre: kühl. Hier wird ein Problem angegangen. Englisch nennt es die „große Herausforderung der Stadt“: die Flüchtlinge, die München aufnimmt; die Obdachlosen auf den Straßen; die Wohnungssuchenden – und täglich kommen neue hinzu. 20 000 Menschen ziehen im Jahr nach München, der Zuzug hat alle Prognosen übertroffen. „Noch in diesem Jahr knacken wir die Eineinhalb-Millionen-Marke“, sagt Englisch. Und jeder sucht ein Zuhause.
Bei der Suche nach Menschen wie Jonas begegnen den Fahndern um Elke Englisch viele Hürden. Die Adresse ist in den Internet-Inseraten meist nicht angegeben, darüber hinaus geben Airbnb und andere Portale die Nutzerdaten ihrer Anbieter nicht weiter. Die Fotos zur Beschreibung der Angebote stimmen außerdem oft nicht mit der tatsächlichen Immobilie überein. Nachbarn geben manchmal Tipps. Wenn nachts um drei ständig Touristen-Trolleys übers Kopfsteinpflaster rollen, sind sie irgendwann genervt – liefern dann allerdings nur ein Indiz von vielen. Für behördliches Einschreiten braucht es aber eine sichere Beweislage. Zum Beispiel Zimmer, bei denen während einer Ortsbesichtigung auffällt, dass sie eingerichtet sind wie Hotels, tageweise Vermietung oder ein Inserat als Ferienwohnung – mit diesem Mosaik können die Angestellten der Abteilung für Wohnraumerhalt arbeiten. Allerdings muss jeder Fall, jeder Verdacht und jedes Indiz individuell beurteilt werden – und kurzfristige Vermietung über einen Zeitraum von mindestens einem Jahr nachgewiesen werden.
27 Mitarbeiter sind derzeit in der Abteilung für Wohnraumerhalt beschäftigt – zu wenig, um dem Mehraufwand, der durch Airbnb und Co. entstanden ist, Herr zu werden. Im Jahr 2012 wurden 46 Verfahren in Sachen „Zweckentfremdung durch Feriennutzung“ gezählt. In 14 Fällen wird der Wohnraum wieder als normale Wohnung genutzt. Englisch: „Recht machen können wir es dabei nie allen: Die Mietraumschützer erwarten ein intensiveres Einschreiten des Amtes. Und die Eigentümer empfinden das Tätigwerden der Behörde als Eingriff in ihr Eigentumsrecht.“
Ist die Frage also doch falsch gestellt? Sollte Jonas mit seiner Wohnung eigentlich tun können, was er möchte? Weil: Mag nicht jeder beim Städte-Trip zehn Minuten fußläufig vom Stadtzentrum wohnen? Haben die Nutzerzahlen bereits Ausmaße erreicht, die eine Art Norm erschaffen? Mehr als 800 000 Airbnb-Inserate gibt es weltweit, allein in München sind es etwa 3500. Wachstum im vergangenen Jahr: 50 Prozent – mittlerer Durchschnitt, wie ein Pressesprecher sagt.
Alles aber auch Wohnraum, der nicht an Studenten, alleinerziehende Mütter und junge Familien geht. Stattdessen: billige Hotels, der Wohnungsnotstand wächst.
Jonas indes versteht den Aufriss nicht. „Das ist fast wie im Kommunismus. Warum sollen die Privatleute nicht die Kohle verdienen?“ Ein paar Hotels in Wohnraum umwandeln – das ist sein Vorschlag. „Ich schaffe Hotelzimmer zu viel günstigeren Preisen, weil ich keine Zimmermädchen und keine Verwaltung habe.“ Diese Effizienz käme letztlich allen zugute. „Dadurch, dass ich günstigere Preise biete, haben die Leute mehr Geld zum Ausgeben.“ Ein schlechtes Gewissen? „Auf gar keinen Fall. Niemand kommt zu Schaden.“
Tatsächlich? Die weitere Eigentumswohnung, die Jonas gerne kaufen würde, liegt für ihn derzeit jedenfalls in weiter Ferne. „Der Markt ist absolut leergekauft – und Plattenbau, horrende Preise oder eine Wohnung weit draußen in Aubing möchte ich nicht“, sagt er. Auf der Bierbank im Garten. Jonas leidet also selbst unter dem Missbrauch, den viele Immobilienbesitzer mit Plattformen wie Airbnb betreiben.
Es ist Ende Juni, Jonas sitzt auf einer Bierbank im Garten eines Einfamilienhauses im Münchner Nordwesten. Ein weißes Tor versperrt die Einfahrt, Besucher werden vom schnappenden Bellen eines Hundes begrüßt. Hinterm Haus ist es gemütlich. Der Efeu hat die Garage erobert, unzählige Seerosen thronen auf dem kleinen Teich. Dort ein Rechen, hier eine Leiter und überall verwitterte Blumentöpfe. Gepflegte Nachlässigkeit. Hier lebt Jonas. Es ist nicht sein Haus, sondern das seines Vaters. Jonas führt in einer separaten Wohnung im selben Haus ein WG-Leben – obwohl er selbst eigentlich drei Wohnungen in München besitzt. Dort möchte er nicht leben. Denn er lebt von ihnen. Zwei vermietet er ganz legal. Die dritte bietet er bei Airbnb an. Das ganze Jahr über. Das ist verboten.
Es geht also um einen Konflikt, den viele nicht als solchen empfinden: Privatleute vermieten ihre Wohnung über Online-Plattformen als Ferienwohnung, Touristen freuen sich über die oft günstige Alternative zum Hotel. Klingt nach einer Win-Win-Situation für den Verbraucher – und ist es doch nicht. Wo Wohnraum ohnehin schon Mangelware ist, verlieren: die Mieter. Deshalb versucht die Stadt, der Lage wieder Herr zu werden. Und deshalb gibt es Menschen, die von Berufs wegen gegen die Hobby-Hoteliers vorgehen.
Menschen wie Elke Englisch. Der Weg in das karg eingerichtete Büro der 53-Jährigen führt über sparsam beleuchtete Gänge und glänzendes Linoleum. Der beißende Duft von Putzmittel steigt in die Nase. Ein paar Schritte durchs Vorzimmer, ehe man von einer zierlich-forschen Person begrüßt wird. Englisch ist bei der Stadt München angestellt. Genauer: Sie ist beim Amt für Wohnen und Migration in der Abteilung Wohnraumerhalt stellvertretende Abteilungsleiterin. Elke Englisch ist das, was man Chef-Fahnderin nennt. Sie sucht mit ihrer Abteilung nach Wohnraum, der nicht als solcher genutzt wird. Wohnraum, in dem zum Beispiel ein Büro oder eine Physiotherapiepraxis eingerichtet ist. Verdeckt dürfen ihre Mitarbeiter allerdings nicht ermitteln, weil es sich formal nur um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Stattdessen fahren sie in die Stadtteile, klingeln an Haustüren, sprechen mit Nachbarn, recherchieren im Internet und nutzen Hinweise aus den Bezirksausschüssen. Außerdem tauschen sie sich mit anderen Stellen bei der Stadt aus, zum Beispiel dem Referat für Stadtplanung und Baurecht.
All das soll helfen, Menschen wie Jonas zu finden. Und ist – vorsichtig formuliert – sehr schwierig.
Seine erste Wohnung kauft Jonas schon mit 21 Jahren. 40 Quadratmeter, 64 000 Euro. „Das waren noch die guten Zeiten“, schwärmt er. Er sucht günstigen Wohnraum – und profitiert davon, dass die Münchner Miet- und Immobilienpreise beinahe täglich anziehen, davon, dass Wohnraum immer knapper wird. Diese, seine erste Wohnung, ist seit fünf Jahren ganz legal vermietet. 2013 legt er nach, mit zwei weiteren Eigentumswohnungen – alle drei zum Großteil durch Bankkredite finanziert. Ein Kleinwenig half der Papa. „Wertanlagen“ nennt Jonas sie. Investitionen in eine finanziell sorgenfreie Zukunft.
1600 Euro zur Wiesn? „Das ist vielleicht noch zu wenig“
Die dritte Wohnung kauft er mit der Absicht, sie über das Internet an Touristen zu vermieten. 30 Ikea-bemöbelte Quadratmeter, im Internet schlicht aber praktisch präsentiert. Bahn, Supermarkt, Waschsalon, Bäcker – alles ums Eck, schreibt er in seiner Anzeige. Die Wohnung ist für die kommenden Monate bereits ausgebucht. Im Schnitt 1000 Euro nimmt Jonas monatlich mit ihr ein. Mehr als 33 Euro pro Quadratmeter. Während des Oktoberfests sind es sogar 1600. „Das ist vielleicht noch zu wenig“, sagt Jonas.
Spätestens in 15 Jahren möchte er weniger oder gar nicht mehr arbeiten müssen – vielleicht nur 25 statt 50 Stunden pro Woche. Zeit haben für „etwas Wertvolles, etwas Kostbares“, wie er sagt. Zeit zum Wandern und Skifahren, zum Fußballspielen, zum Weiterbilden oder um Freunde im Biergarten zu treffen.
Die Behördensprache hat ein sperriges Wort für das gefunden, was Jonas tut: Zweckentfremdung. Das Zweckentfremdungsrecht gilt in München seit 1972 und besagt grob, dass man mit Wohnraum nichts anderes machen darf, als ihn zu bewohnen. Unter diese Satzung fallen alle Immobilien, die baurechtlich als Wohnraum gewidmet sind, Ausnahmen gibt es kaum. Seit einigen Jahren häufen sich allerdings die Fälle, in denen Eigentümer und Mieter ihre Wohnungen übers Internet anbieten. Aber: Maximal die Hälfte des Wohnraums darf in kurzen Intervallen an Zweite vermietet werden. Langfristige Vermietung der gesamten Wohnung, also Untervermietung, ist juristisch einwandfrei. Ebenso: das 14 Tage währende, lukrative Geschäft zur Wiesn.
Was nicht erlaubt ist: den Wohnraum dauerhaft zur Ferienwohnung umzugestalten. So wie Jonas es macht.
Im Büro von Elke Englisch stapeln sich Akten auf dem Schreibtisch. Gesetzestexte in dicken, roten Einbänden stehen im Regal, auf einem Schränkchen eine einfache Kaffeemaschine. Ein paar Pflanzen, eine große Pinnwand, ein alter Flachbildschirm auf dem Schreibtisch. Neben der Tür ragt ein Olympiaturm aus Papier zur Decke. Die Atmosphäre: kühl. Hier wird ein Problem angegangen. Englisch nennt es die „große Herausforderung der Stadt“: die Flüchtlinge, die München aufnimmt; die Obdachlosen auf den Straßen; die Wohnungssuchenden – und täglich kommen neue hinzu. 20 000 Menschen ziehen im Jahr nach München, der Zuzug hat alle Prognosen übertroffen. „Noch in diesem Jahr knacken wir die Eineinhalb-Millionen-Marke“, sagt Englisch. Und jeder sucht ein Zuhause.
Bei der Suche nach Menschen wie Jonas begegnen den Fahndern um Elke Englisch viele Hürden. Die Adresse ist in den Internet-Inseraten meist nicht angegeben, darüber hinaus geben Airbnb und andere Portale die Nutzerdaten ihrer Anbieter nicht weiter. Die Fotos zur Beschreibung der Angebote stimmen außerdem oft nicht mit der tatsächlichen Immobilie überein. Nachbarn geben manchmal Tipps. Wenn nachts um drei ständig Touristen-Trolleys übers Kopfsteinpflaster rollen, sind sie irgendwann genervt – liefern dann allerdings nur ein Indiz von vielen. Für behördliches Einschreiten braucht es aber eine sichere Beweislage. Zum Beispiel Zimmer, bei denen während einer Ortsbesichtigung auffällt, dass sie eingerichtet sind wie Hotels, tageweise Vermietung oder ein Inserat als Ferienwohnung – mit diesem Mosaik können die Angestellten der Abteilung für Wohnraumerhalt arbeiten. Allerdings muss jeder Fall, jeder Verdacht und jedes Indiz individuell beurteilt werden – und kurzfristige Vermietung über einen Zeitraum von mindestens einem Jahr nachgewiesen werden.
„Die Eigentümer empfinden das Tätigwerden der Behörde als Eingriff in ihr Eigentumsrecht.“
27 Mitarbeiter sind derzeit in der Abteilung für Wohnraumerhalt beschäftigt – zu wenig, um dem Mehraufwand, der durch Airbnb und Co. entstanden ist, Herr zu werden. Im Jahr 2012 wurden 46 Verfahren in Sachen „Zweckentfremdung durch Feriennutzung“ gezählt. In 14 Fällen wird der Wohnraum wieder als normale Wohnung genutzt. Englisch: „Recht machen können wir es dabei nie allen: Die Mietraumschützer erwarten ein intensiveres Einschreiten des Amtes. Und die Eigentümer empfinden das Tätigwerden der Behörde als Eingriff in ihr Eigentumsrecht.“
Ist die Frage also doch falsch gestellt? Sollte Jonas mit seiner Wohnung eigentlich tun können, was er möchte? Weil: Mag nicht jeder beim Städte-Trip zehn Minuten fußläufig vom Stadtzentrum wohnen? Haben die Nutzerzahlen bereits Ausmaße erreicht, die eine Art Norm erschaffen? Mehr als 800 000 Airbnb-Inserate gibt es weltweit, allein in München sind es etwa 3500. Wachstum im vergangenen Jahr: 50 Prozent – mittlerer Durchschnitt, wie ein Pressesprecher sagt.
Alles aber auch Wohnraum, der nicht an Studenten, alleinerziehende Mütter und junge Familien geht. Stattdessen: billige Hotels, der Wohnungsnotstand wächst.
Jonas indes versteht den Aufriss nicht. „Das ist fast wie im Kommunismus. Warum sollen die Privatleute nicht die Kohle verdienen?“ Ein paar Hotels in Wohnraum umwandeln – das ist sein Vorschlag. „Ich schaffe Hotelzimmer zu viel günstigeren Preisen, weil ich keine Zimmermädchen und keine Verwaltung habe.“ Diese Effizienz käme letztlich allen zugute. „Dadurch, dass ich günstigere Preise biete, haben die Leute mehr Geld zum Ausgeben.“ Ein schlechtes Gewissen? „Auf gar keinen Fall. Niemand kommt zu Schaden.“
Tatsächlich? Die weitere Eigentumswohnung, die Jonas gerne kaufen würde, liegt für ihn derzeit jedenfalls in weiter Ferne. „Der Markt ist absolut leergekauft – und Plattenbau, horrende Preise oder eine Wohnung weit draußen in Aubing möchte ich nicht“, sagt er. Auf der Bierbank im Garten. Jonas leidet also selbst unter dem Missbrauch, den viele Immobilienbesitzer mit Plattformen wie Airbnb betreiben.